За последние два месяца, стоимость продажи м2 квартиры упала на 15%  в долларовом эквиваленте. Так, если средняя цена «однушки» по статистическим данным риелторских компаний выложенным в интернете на 01.12.13 «условно» составляла 30 000 $ (что равно 246 000грн., по старому курсу  8.2грн. за один доллар), то на 25.03 ее стоимость составит 23 430 $. (что составляет те же самые 246 000грн. по новому курсу 10.5 за один доллар.) Другими словами в гривне стоимость квартир осталась на прежнем уровне, а в долларах она упала. Возникает вопрос: почему на одни товары  цены выросли в национальной валюте, а на недвижимость остались (и даже упали) на прежнем уровне?  Ответ кроется  в двух причинах.

—  Продукты питания, медикаменты, бензин – ликвидный товар в любое время —  какой бы кризис не происходил в стране —  эти товары всегда пользуются спросом, поскольку являются жизненной необходимостью.  Относятся к первой категории. Нехватка этих товаров в достаточном количестве грозит смертью от голода и эпидемий.  Незначительное подорожание товаров этой группы не сказалось на покупательской способности населения, темпы продаж остались неизменными. Исключение  составили  продукты и медикаменты,  рассчитанные на обеспеченный класс населения, соотносимые к дорогим группам товаров. Часть среднего класса населения перешла на товары более дешевые.

-Импортируемые товары – независимо от своей стоимости и жизненной необходимости выросли в  цене пропорционально росту доллара, это связано с тем, что все международные закупки осуществляются в долларах. Перед тем как поставщик  сможет купить импортируемый на Украину товар, ему, необходимо купить доллар за национальную валюту по действующему курсу.

Как же обстоят дела с недвижимостью?  Недвижимость (а именно все операции с ее покупкой, продажей, арендой на длительный срок) – относится ко второй группе товаров, неликвидной (что означает не быстро — реализуемый товар по рыночным ценам), категория не первой необходимости. Итак, если вспомнить историю кризиса 2008г., то все операции с недвижимостью замерли на 90% практически на два года, за исключением кредиторского принудительно забираемого имущества у населения. Сейчас происходит та же ситуация: цены в долларах на недвижимость упали и продолжают падать, за гривну никто ничего продавать не хочет, все ждут стабилизации политической ситуации в стране, и укрепления курса национальной валюты.

Долгосрочная аренда квартир.  в  Полтаве. Кто является ее потребителем? Отчего зависит спрос на аренду? Как повлияет курс доллара на цену помесячной аренды? Как повлияла политическая ситуация в стране на спрос долгосрочной аренды? Как определить стоимость квартиры на длительный срок? Какой можно ожидать прогноз на рынке долгосрочной аренды на два месяца? полгода? Рекомендации.

— Потребители долгосрочной аренды: 1) студенты стационара. Наблюдается спад потока студентов на 20-40% за счет выбывания малоимущих семей, не способных оплатить учебу и ее проживание, и наоборот, резкое увеличился спрос на студенческие общежития, и варианты подселения к хозяевам как дешевую альтернативу отдельным квартирам. При этом спрос со стороны студентов-иностранцев (традиционно арабов, их составляющая не более 3% от всей студенческой массы, арендующей квартиры ) вырос и остается неизменно стабильным, ввиду того что, они независимы от курса гривны и получают поддержку в долларах. 2) командированные иногородние от различных фирм на длительное проживание сотрудники. Констатируется спад связанный со сворачиванием деятельности иногородних представительств, закрытием филиалов; поскольку нестабильная ситуация в стране не способствует активному развитию и поддержке компаний. Сокращение спроса – 60%. 3) Приезжие работники с сел, в поисках работы. Наблюдается сокращение спроса на 50% ввиду резкого уменьшения свободных рабочих мест, сокращением объема предоставляемых услуг и производства. Приезжие работники возвращаются назад в села. 4) Госслужащие, а также семьи, желающие жить отдельно от родителей. Имеет место падение спроса на 50%, ввиду задержки и невыплат заработной платы, увеличения семейного бюджета на расходы связанные с закупкой продуктов питания, продуктов первой категории, выплаты долларовых кредитов, расходов на содержание автомобиля, обесценивания гривны. Такие отделившиеся семьи, ввиду перераспределения своего бюджета, возвращаются назад в тесноту, к родителям.

Размышления на тему: в результате такого резкого снижения спроса на долгосрочную аренду по различным причинам освободилось порядка 50% квартир; а с другой стороны, на 50% меньше стало потребителей долгосрочной аренды. Также, ввиду уменьшения наличных средств населения, на рынке длительной аренды активировался спрос на дешевые варианты жилья. Таким образом, 90% основной массы жилья эконом-класса стабилизировалось на отметке в 1500-1800грн. Элитные варианты квартир, наоборот упали в цене на 20% и простаивают, вследствие обесценивания доходов обеспеченных слоев населения, нуждающихся в услуге аренды.

Проанализировав информацию, предоставленную  ведущими агентствами недвижимости, можно отметить ряд следующих фактов из сложившейся беспрецедентной ситуации на рынке аренды Полтавы:

— Число свободных для долгосрочной аренды квартир в Полтаве увеличилось в два раза, и достигает от 50 – 100 штук в индивидуальной базе каждого из агентств, или до 1500 штук общим количеством свободных квартир во всей Полтаве. Агентства недвижимости остро конкурируют между собой за каждого реального клиента, предложение квартир превышает спрос на них.

— Количество заключаемых сделок по аренде недвижимости уменьшилось в 4 раза, ввиду нестабильной политической ситуации в стране и экономией средств населением.

— Время на сдачу квартиры на длительный срок по рыночной цене  увеличилось от одной недели до 1 месяца, ввиду нехватки реальных клиентов.

-Убытки, понесенные  хозяевами недвижимости, исчисляются месяцами простаивающего жилья.

При этом, некоторые хозяева квартир, сдаваемых в аренду, продолжают удерживать старые цены, а кое-кто и подымает арендную ставку, аргументируя свою позицию ростом цен и «скачком» доллара.  В отдельных случаях, создается двузначная ситуация: арендодатели не готовы получать меньше денег, а арендаторы отказываются платить больше вновь сформированной рыночной цены, что в свою очередь, замораживает дополнительную часть возможных сделок на рынке аренды. Причина подобной картины кроется в менталитете многих из нас: пусть лучше за 5 монет стоит, чем за 4 монеты работает. Если же распределить даже один месяц простоя квартиры на двенадцать месяцев годовой аренды без простоев, то арендодатель на каждом последующем месяце аренды потеряет несколько сотен гривен недополученной прибыли, что компенсирует арендатору поставленный свыше рыночной цены прирост арендной ставки. А как оценить личное время, потраченное на показы квартиры клиентам? А чего стоят затраты, сопряженные с внезапным возможным выездом с трудом найденных клиентов по завышенной цене, с последующей необходимостью поиска новых клиентов?

Вывод: вследствие вышеперечисленных факторов, увеличение курса доллара, а также ухудшение экономической и политической ситуации в стране, не повлекло за собой увеличение  ставки на долгосрочную аренду, а напротив, понизило ее.

Какой будет стоимость вашей квартиры на длительный срок? Чтобы  проверить субъективную аналитику рыночной ситуации по аренде квартир в Полтаве и выводы автора данной статьи для  точного выяснения стоимости аренды по вашей квартире, необходимо обратиться в 2-3 агентства недвижимости, с предложением сдать квартиру. При этом есть возможность, путем подобного мониторинга, бесплатно получить информацию по реальной рыночной цене  квартиры, и на собственном опыте проверить, сколько времени будет сдаваться квартира. Также,  можно проанализировать количество обращений клиентов через агентство недвижимости по поводу вашей квартиры, за выбранный срок сравнительно с прошлыми периодами сдачи жилья.

Прогноз: оживление на рынке аренды (выравнивание категории спрос-предложение) возможно  при соблюдении двух условий: стабилизация политической ситуации в стране,  наполнение бюджета средствами для стабильной выплаты зарплат и пенсий, за счет постепенной активации предоставления услуг и производства предприятиями, либо  получение транша от запада. Ориентировочно, непредсказуемые колебания экономики будут по апрель 2014г включительно, далее, ситуация либо начнет постепенно улучшаться и придет в норму на протяжении полугода, либо страну захлестнет затяжная волна упадка.

23.03.14г.